Functiewijziging: detailhandel naar wonen vergunning in Breda

Functiewijziging: detailhandel naar wonen in Breda: wat zegt de wet?

Dit zijn de gevallen waarop onze check toetst, met de wetsartikelen erbij. Ze zijn geschreven als beoordeling van een concreet plan, want zo gebruikt de check ze ook. De regels gelden overal in Nederland; wat Breda daar bovenop regelt, staat hieronder.

Is er een landelijke vrijstelling?

Het landelijke recht (Bbl) kent hiervoor geen vrijstelling die wij kunnen bevestigen. Of het mag, bepaalt het omgevingsplan van Breda — die regels halen wij bij uw adres op.

Gevallen waarin onze check een vergunning meldt

• Bij een rijksmonument is voor wijzigingen aan het monument een omgevingsvergunning voor een rijksmonumentenactiviteit nodig (Ow art. 5.1, eerste lid, onder b). De vergunningsvrije regeling voor bouwen geldt bij een monument alleen nog voor art. 2.29, onder a, van het Bbl (Bbl art. 2.30, eerste lid). Bij een gemeentelijk of provinciaal monument staan de regels in het omgevingsplan of de omgevingsverordening.
• Wonen is niet rechtstreeks toegestaan op deze locatie. Een BOPA (Buitenplanse omgevingsplanactiviteit) of planwijziging is vereist. Sinds de Omgevingswet loopt een BOPA in de regel via de reguliere procedure: 8 weken, eenmaal met 6 weken te verlengen. Alleen in de gevallen van art. 16.65 Ow geldt de uitgebreide procedure van 6 maanden. Reken wel op aanvullende onderbouwing: de gemeente moet het plan motiveren met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
• Van een winkelruimte woningen maken verandert de indeling in brandcompartimenten: elke woonfunctie ligt in een eigen brandcompartiment (Bbl art. 4.51, vijfde lid). Verbouwen zonder omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit kan alleen als die indeling, de draagconstructie en de gevelisolatie niet wijzigen (Bbl art. 2.27, eerste lid, onder b). Is het gebouw hoger dan 5 m of heeft het een verblijfsgebied op de tweede bouwlaag of hoger (Bbl art. 2.25), dan is een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig — ook als het omgevingsplan wonen hier al toestaat.
• Bij wijziging van gebruiksfunctie gelden de regels voor bestaande bouw (Bbl art. 5.7), maar voor een nieuwe woonfunctie strenger: beperking van uitbreiding van brand op het nieuwbouwniveau (Bbl art. 5.22a), rookmelders in de ruimten waardoor de vluchtroute voert (art. 5.24) en vluchtroutes op het niveau van art. 4.218 (art. 5.24a). Voor zover er daarbij wordt verbouwd, geldt art. 5.4.
• Wijzigt de draagconstructie, dan geldt de vrijstelling voor verbouw niet (Bbl art. 2.27, eerste lid, onder b). Bij een gebouw als bedoeld in Bbl art. 2.25 is dan een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig, met een constructieberekening bij de aanvraag.
• Een woning is een geluidgevoelig gebouw. Laat het omgevingsplan een nieuw geluidgevoelig gebouw toe, dan mag het geluid erop niet hoger zijn dan de standaardwaarde, bij een gemeenteweg 53 dB Lden (Bkl art. 5.78t); het omgevingsplan kan bij zwaarwegende belangen hogere waarden bevatten (Bkl art. 5.89). Bij de wijziging van gebruiksfunctie moet de gevel van een verblijfsruimte daarnaast een geluidwering halen die gelijk is aan het geluid op de gevel min 33 dB (Bbl art. 5.23, eerste lid). Een apart besluit van B&W over hogere waarden bestaat onder de Omgevingswet niet meer.
• Een verbouwing tot ten minste tien woningen is een kostenverhaalplichtige activiteit (Ob art. 8.13, onder e). De gemeente verhaalt dan de kosten die zij voor het gebied maakt, zoals voor openbare ruimte en voorzieningen, op u (Ow art. 13.11). Meestal gebeurt dat in een overeenkomst vóór de aanvraag (Ow art. 13.13). Anders legt de gemeente het vast in het omgevingsplan of bij de vergunning (Ow art. 13.14). Onder € 10.000 kan zij ervan afzien (Ob art. 8.14). Breng het in het vooroverleg ter sprake: het bedrag hoort in uw haalbaarheidsberekening.
• Het pand ligt in een beschermd gezicht en er wordt constructief ingegrepen. In een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht geldt de vergunningsvrije regeling dan alleen nog voor inpandige wijzigingen en voor een achtergevel of achterdakvlak die niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd (Bbl art. 2.30, derde lid). Alles wat aan de buitenkant zichtbaar verandert, vraagt dus een omgevingsvergunning; bij een gemeentelijk beschermd gezicht staan de regels in het omgevingsplan.