Nieuwbouw groot project (gebiedsontwikkeling) vergunning in Utrecht

Nieuwbouw groot project (gebiedsontwikkeling) in Utrecht: wat zegt de wet?

Dit zijn de gevallen waarop onze check toetst, met de wetsartikelen erbij. Ze zijn geschreven als beoordeling van een concreet plan, want zo gebruikt de check ze ook. De regels gelden overal in Nederland; wat Utrecht daar bovenop regelt, staat hieronder.

Is er een landelijke vrijstelling?

Het landelijke recht (Bbl) kent hiervoor geen vrijstelling die wij kunnen bevestigen. Of het mag, bepaalt het omgevingsplan van Utrecht — die regels halen wij bij uw adres op.

Gevallen waarin onze check een vergunning meldt

• Groot project met 10+ woningen is vergunningplichtig.
• Bij een groot bruto vloeroppervlak lopen twee sporen naast elkaar: het gebruik en de maatvoering toetst het omgevingsplan (Ow art. 5.1, eerste lid, onder a), en de bouwtechniek valt onder de vergunningplicht voor de technische bouwactiviteit. De oppervlaktegrens die wij hier toetsen heeft geen landelijke grondslag — het Bbl kent hem niet; hij komt uit het omgevingsplan en verschilt per gemeente. Reken daarnaast op onderbouwing van parkeren, geluid, water en stikstof; welke dat zijn, bepaalt het omgevingsplan.
• MER-plicht wijst op uitgebreide vergunning- en onderzoeksvereisten.
• Afwijking van omgevingsplan vereist een aparte ruimtelijke onderbouwing.
• Controleer of het omgevingsplan dit toestaat. Is dat niet zo, dan is een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of een wijziging van het omgevingsplan nodig; de vergunningplicht staat in Ow art. 5.1, eerste lid, onder a. De 30 m die wij voor hoogbouw aanhouden is een praktijkgrens en staat niet in de wet — het omgevingsplan bepaalt de werkelijke maximale bouwhoogte.
• Controleer: voldoet het plan aan de parkeernorm (CROW 381) en de mobiliteitstoets van de gemeente?
• Controleer: is een MER (milieueffectrapport) vereist? Grootschalige projecten (> 2.000 woningen / > 200.000 m²) zijn MER-plichtig (Besluit m.e.r.).
• Controleer: is de watercompensatie voor de extra verharding afgestemd met het waterschap? De eisen staan in de waterschapsverordening en vaak ook in het omgevingsplan. Het waterschap beslist, maar de aanvraag loopt via hetzelfde Omgevingsloket.